مسکن خونه یاب اندیشه نقشه جهانی تامین مسکن کم درآمدها که 7کشور پیشرفته اروپایی به عنوان «مجریان موفق» آن معرفی شده اند برای اجرا در ایران پیشنهاد شد.
نتایج یک پژوهش علمی درخصوص تجارب جهانی «الگوی برتر اجرای مسکن اجتماعی» در 7 کشور پیشرفته اروپایی هم اکنون برای اجرای موفق این طرح در ایران، ضمن توصیه بر اجرای دست‌کم 10 پیشنهاد عملی در این زمینه، شرایط اثربخشی برنامه های تامین مسکن برای «سه دهک اول» اقتصادی را شرح میدهد.
این پژوهش علمی با بررسی نقشه جهانی تامین مسکن کم درآمدها الگوی موفق کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه را در قالب تجربه موفق 7 کشور اروپایی توسعه یافته شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان در ساخت وتامین واحدهای مسکونی اجتماعی مورد بررسی قرار داده و جزئیات این بررسی را به عنوان مبنای سیاست گذاری و اجرای این طرح در سراسر دنیا مورد تاکید قرار داده است.
این پژوهش که به تازگی از سوی «دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن» وزارت راه وشهرسازی منتشر شده است در سه بخش اصلی، وضعیت وخیم گروه های کم درآمد به لحاظ دسترسی به مسکن در ایران، نقشه برتر تامین مسکن اجتماعی در دنیا با تکیه بر تجربه فراگیر 7 کشور توسعهیافته اروپایی و همچنین شرایط پیاده سازی این الگوی موفق در کشور را تشریح کرده است.
در این تحقیق علمی که از سوی دو محقق و صاحب‌نظر حوزه مسکن انجام شده است در تشریح وضعیت نامساعد گروه های کم درآمد به لحاظ دسترسی به واحدهای مسکونی تاکید شده است که اگر چه از دهه های گذشته و سال‌های قبل از پیروزی انقلاب برنامه ها و سیاستهای مختلفی برای اجرا در بخش مسکن مطرح و با ویژگی ها و مقیاس های مختلف اجرا شده است، اما به‌دلیل وجود ایرادات اساسی عملا این بخش از جامعه متقاضی مسکن به صورت موثر مخاطب هیچ‌گونه برنامه رسمی در این بخش قرار نگرفته اند.
این درحالی است که شناسایی 2میلیون و400 هزار خانوار بدمسکن و همچنین جمعیت 20 میلیون نفری حاشیه نشین و ساکن در بافت های فرسوده که در جریان به روزرسانی طرح جامع مسکن در سال 92 صورت گرفت، نشان میدهد هم اکنون حداقل دو دهک یک و دو اقتصادی قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند.
مصطفی حسین آبادی و رضا مرشد خانی، در این پژوهش علمی که متن آن در فصلنامه اقتصادمسکن منتشر شده است با توجه به «وضعیت فعلی گروه های کم درآمد» نیازمند مسکن در ایران و همچنین «الگوی جهانی اجرای این طرح در کشورهای مختلف» با اقتباس از تجربه موفق 7 کشور توسعه یافته اروپایی در این زمینه پیشنهاد میکنند میتوان با پیاده سازی این الگو، «نقشه برتر» تامین مسکن کم درآمدها را در کشور عملیاتی کرد.
این تحقیق در شرایطی هم اکنون عملیاتی‌سازی الگوی برتر تامین مسکن کم درآمدها در کشور را توصیه میکند که انتشار آن در شرایط فعلی دست کم از «سه زاویه» بسیار با اهمیت است؛ پیشنهاد اجرای نقشه جهانی تامین مسکن کم درآمدها درحالی مطرح شده است که قرار است از امسال به مدت «پنج سال» طرح مسکن اجتماعی با مقیاس تامین سالانه 100 هزار واحد مسکن برای خانوارهای دهک های 1 و 2 عملیاتی شود.
از سوی دیگر، این طرح قرار است از امسال جایگزین طرح مسکن مهر شود که 10 سال از اجرای آن در کشور میگذرد؛ ضمن اینکه در شرایط فعلی، موضوع تامین مسکن کم درآمدها یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین کلیدواژه ها در مناظره های انتخاباتی و وعده هایی است که نامزدهای ریاست جمهوری مطرح میکنند.
به این ترتیب محتوای این تحقیق علمی در شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگری می‌تواند مورد توجه سیاست گذاران و استفاده متولی بخش مسکن در دولت دوازدهم قرار بگیرد.
سهم ناچیز گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر از برنامه ها و سیاستهای بخش مسکن طی سالها و دهه های گذشته در حالی در این تحقیق علمی مورد تاکید قرار گرفته که محققان این پژوهش با اشاره به محرومیت دهکهای 1 تا 3 اقتصادی از شرایط مناسب دسترسی به مسکن، این موضوع را ناشی از «عدم توان پرداخت اقساط تسهیلات بانکی» برای خرید مسکن از سوی این خانوارها طی دهه ها و سال‌های گذشته میدانند؛ چرا که سیاستهای تامین مسکن در ایران از سال‌های گذشته تاکنون عمدتا «حمایتی» و مبتنی بر رویکرد «تامین مسکن ملکی» از طریق پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید ملک بوده است. این در حالی است که دهکهای 1 تا 3 عملا به دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط تسهیلات بانکی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم مانده اند.
حذف کم‌درآمدها از شهر؟
براساس این گزارش، اگرچه شاخص دسترسی به مسکن با احتساب پس انداز کل درآمد خانوار در کشور از حدود 8 سال در سال 84 به حدود 12 سال در سال 94 رسیده است، اما این شاخص برای گروه‌های کمدرآمد هم اکنون 19 تا 36 سال و به معنای آن است که دست کم دهک های 1 و 2 به تنهایی و بدون حمایتهای اجتماعی و مداخله دولت هرگز قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند. این درحالی است که شاخص «متعارف» دسترسی به مسکن در کشورهای دنیا در صورت عملکرد مناسب بازار، 8 سال است.
هر چند طی سال‌های گذشته در ایران برنامه های مختلفی برای تامین مسکن کم درآمدها اجرا شده است؛ اما با شکست یا توفیق حداقلی مواجه شده و به طرحهایی غیرقابل تکرار تبدیل شده اند. این درحالی است که کم درآمدها در برنامههای توسعه شهری، به صورت شگفت آوری «شهروند» محسوب نمی شوند و جایی در برنامه ریزی توسعه شهری ندارند؛ به این معنا که شهرداری ها طی سالها و دهه های گذشته، شهرها را به گونه ای توسعه داده اند که شهر عملا مکان مناسبی برای سکونت کم درآمدها نیست و به نوعی مناسب طبقات متوسط رو به بالا برنامه ریزی شده است.
سیاست های بخش مسکن در ایران تاکنون در مورد تامین مسکن گروه های آسیب پذیر و کم درآمد برنامه مشخص و کارآمدی نداشته است. این درحالی است که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در گروه های کم درآمد به 40 درصد میرسد و نشانگر لزوم دخالت دولت برای تامین مسکن گروه های کم درآمد است. در این گزارش تاکید شده است: مسکن اجتماعی به عنوان یکی از سیاستهای موفق و موثر در تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد در کشورهای زیادی تجربه شده است.
این مسکن بیشتر به صورت «اجاره ای» است و با قیمت «پایینتر از بازار» به گروه های کم درآمد و آسیب پذیر واگذار میشود. هر چند امروز در بیشتر کشورهای دنیا، مسکن از طریق «سازوکار بازار» تامین میشود اما «شکست بازار» در تامین مسکن گروه های کم درآمد باعث شده تا دولت ها در بازار مسکن دخالت داشته باشند. دخالت دولت تنها به معنای ساخت مسکن توسط دولت نیست، بلکه از تمام مکانیزم ها استفاده میکند؛ به‌طوری که انواع مداخله دولت در بخش مسکن را میتوان در چهار نوع مداخله اصلی شامل «بهبود عملکرد بازار»، «تعیین استانداردها و کنترلها»، «مالیات و سوبسید» و «تولید و تخصیص مستقیم» خلاصه کرد.
در کشورهایی که ساخت مسکن اجتماعی در آنها رایج است، دولت‌ها از مسکن اجتماعی به عنوان ابزاری قوی برای کنترل بازار عرضه و تقاضای مسکن استفاده میکنند.
نقشه برتر مسکن کم درآمدها
تجربه های برتر 7 کشور اروپایی و توسعه یافته از اجرای الگوی برتر تامین مسکن کم درآمدها شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان نشان میدهد هم اکنون مسکن اجتماعی سیاست موفق و مشترک در کشورهای مختلف درحال توسعه و توسعه یافته است؛ مسکن اجتماعی هم اکنون بخش قابل توجهی از موجودی مسکن کشورهای موفق در عرصه تامین مسکن کم درآمدها (متوسط 10 تا 20 درصد)است و مبنای دخالت دولت ها در این عرصه در واقع براساس میزان شکست بازار و همچنین حمایت مستقیم از گروه های کم درآمد تعیین میشود. بررسی های صورت‌گرفته از سوی دفتر اقتصاد مسکن نشان میدهد دست کم «نیم میلیون مسکن اجتماعی» در هر یک از 7 کشور اروپایی موفق در حوزه تامین مسکن کم درآمدها در اختیار اقشار آسیبپذیر قرار دارد و به طور کلی 12 درصد از موجودی کل واحدهای مسکونی در اروپا مسکن اجتماعی است که این سهم در انگلیس و فرانسه به 18 درصد نیز میرسد.
مسکن اجتماعی در الگوی برتر اجرای این طرح در کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه از سوی یک «چهار ضلع مسوول» در اجرای این طرح سیاستگذاری، اجرا و اداره میشود؛ اولین ضلع مداخله گر در مسکن اجتماعی «دولت» است که نه تنها بر بازار واحدهای استیجاری مسکن اجتماعی نظارت دارد، بلکه «کل بازار اجاره» در عمده کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن کم درآمدها را نظارت و کنترل میکند.
مجری اصلی مسکن اجتماعی در الگوی برتر تامین مسکن کم درآمدها «شهرداری‌ها» یا همان حکومتهای محلی هستند که در این کشورها همواره دولت‌ها تلاش دارند اجرای مسکن اجتماعی را به طور کامل بر عهده آنها قرار دهند؛ ایندرحالی است که «انجمنهای مسکن» به معنای «نهادهای مردمی» و «تشکلهای مردم نهاد» مسوولیت «بهره برداری و اداره» این واحدها را در اختیار دارند و در نهایت «بخش خصوصی» به عنوان سازنده مسکن اجتماعی ضلع چهارم عوامل مداخله گر در تامین مسکن کم درآمدها را تشکیل میدهد.
واگذاری امور اجرایی مسکن اجتماعی به دولت های محلی از سوی دولت های مرکزی با هدف «افزایش انگیزه» و همچنین «کاهش هزینه ها» به صورت جدی در الگوی برتر اجرای مسکن اجتماعی مطرح است؛ در واقع هرچند دولت های مرکزی از ابتدای اجرای سیاست های اجتماعی تامین مسکن کم درآمدها یعنی پس از اتمام جنگ جهانی دوم، نقش اصلی و کلیدی را در ساخت و بهره برداری از واحدهای مسکونی اجتماعی بر عهده داشت، اما به مرور و در حال حاضر «بخش خصوصی» به عنوان محور تولید و ساخت مسکن اجتماعی مورد توجه قرار گرفت.
هم اکنون حد مداخله دولت‌ها در نقشه جهانی تامین مسکن کم درآمدها عمدتا مربوط به «نظارتها و سیاستگذاریهای کلان» و همچنین «کمک به تامین مالی مسکن اجتماعی» است؛ طوری که در عمده کشورهای یاد شده هم کنون تسهیلات ساخت مسکن اجتماعی معادل 84درصد هزینه ساخت و با دوره بازپرداخت 30 ساله به بخش خصوصی تعلق میگیرد.
همچنین «بازیگر اصلی» مسکن اجتماعی در نقشه جهانی این طرح «انجمنهای مسکن» هستند. «دولت محلی» به عنوان «پای ثابت» حمایت مالی از برنامه های تامین مسکن کم درآمدها، زمین مورد نیاز را برای اجرای مسکن اجتماعی در اختیار بخش‌خصوصی قرار میدهد.
همچنین دولت‌های محلی در عمده این کشورها 14درصد هزینه ساخت مسکن اجتماعی را پرداخت میکنند. در حالی که مبنای اجرای برنامه مسکن اجتماعی در الگوی برتر تامین مسکن کم درآمدها، واگذاری واحدهای ارزان قیمت استیجاری به گروه های کم درآمد است، مبنای دریافت اجاره بها در عمده کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه ای که از این الگو پیروی میکنند بر اساس «هزینه تمام شده مسکن اجتماعی»، «درآمد خانوارها» و «کیفیت مسکن اجتماعی»(قیمت مسکن)از سوی دولت تعیین میشود.
همچنین در 7 کشور هلند، اتریش، آلمان، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان بهعنوان مجریان موفق مسکن اجتماعی، افزایش اجاره سایر واحدهای مسکونی علاوه بر مسکن اجتماعی نیز به وسیله دولت کنترل میشود ودولت در تنظیم آن نقش داشته و بر آن نظارت میکند.
اجاره بهای واحدهای مسکونی معمولا بین30 تا 40 درصد بالاتر از مسکن اجتماعی تعیین میشود؛ هرچند کشور انگلیس از میان 7 کشور یاد شده تنها کشوری است که دولت در تنظیم اجاره بها مداخله ای نداشته و نرخ اجاره بها از سوی «مکانیزم بازار» تعیین میشود. «تقسیم کار مشخص برای عوامل مختلف مسکن اجتماعی» و «نقش محوری تشکلهای مردم نهاد و بخش خصوصی»، «مکان یابی مناسب برای پروژههای مسکن اجتماعی»، «سهم قابل ملاحظه مسکن اجتماعی از کل موجودی مسکن(معادل 10 تا 20 درصد)» و «سیاستهای پایدار مالی در مسکن اجتماعی» مهم‌ترین دلیل موفقیت الگوی جهانی مسکن اجتماعی محسوب میشود.
10 مولفه برای اجرای موفق
این پژوهش علمی همچنین با تشریح 10 علت عمده عدم موفقیت برنامه های تامین مسکن گروه های کم درآمد در ایران، مدل مناسب تامین مسکن اجتماعی برای دست‌کم دو دهک اول جامعه را پیشنهاد میکند.
براین اساس، دخالت شدید دولت‌ها در ساخت مسکن برای گروه های کم درآمد، نبود سیستم ونهاد متولی مسکن گروه‌های کم درآمد، عدم استفاده از ظرفیت بخش‌خصوصی و تشکل های مردم نهاد، تجمیع گروه های کم درآمد در پروژههای اجرا شده و به وجود آمدن آسیبهای اجتماعی ناشی از آن، سیاست گذاری شهری نامناسب و نادیده گرفتن نحوه تامین مسکن گروه های کم درآمد در طرحهای جامع شهری بخشی از این دلایل محسوب میشود.
همچنین غلبه سیاست ساخت مسکن ملکی(مسکن حمایتی)بر مسکن اجتماعی(مسکن استیجاری ارزان قیمت)، نبود ارتباط و پیوستگی کافی میان سیاستهای کلان اقتصادی با سیاستهای تامین مسکن گروه های کم درآمد، محرومیت گروه های کم درآمد از تامین مالی در حوزه مسکن به دلیل اختصاص تسهیلات خرید مسکن به گروه های درآمدی متوسط و ناتوانی گروه های کم درآمد از پرداخت اقساط، اقدامات پراکنده، مقطعی و جزیره ای در حوزه تامین مسکن کم درآمدها و همچنین تعریف اشتباه و اقتباس ناقص از سیاستها و الگوهای برتر مسکن اجتماعی از دیگر دلایل عدم موفقیت سیاست تامین مسکن برای گروه های کم درآمد طی سالها و دهه های گذشته محسوب میشود.
محققان در این پژوهش همچنین توصیه میکنند برای اجرای موفق مسکن اجتماعی در کشور پیاده سازی الگوی برتر و نقشه جهانی تامین مسکن کم درآمدها با در نظر گرفتن 10 مولفه به سیاستگذار و متولی بخش مسکن پیشنهاد میشود. نهادسازی و ایجاد سیاست پایدار و بلند‌مدت برای مسکن اجتماعی، استفاده از ظرفیت نهادهای مردم نهاد و خیرین در اداره مسکن اجتماعی، به حداقل رسیدن مداخله دولت در ساخت و بهره‌برداری از مسکن اجتماعی مهم‌ترین مولفه های پیشنهاد شده در این زمینه است.
همچنین سیاستگذاری صحیح شهری برای جلوگیری از تجمیع توده های فقیر در محلات شهری، اولویت قرار دادن مسکن اجتماعی نسبت به سایر سیاستهای تامین مسکن، ایجاد ارتباط و پیوستگی مناسب میان سیاستهای کلان اقتصادی و برنامه های تامین مسکن گروه های کم درآمد، فراهم آوری شرایط دسترسی گروه‌های کم درآمد به تسهیلات بانکی و توانمندسازی آنها برای پرداخت اقساط، اجرای مسکن اجتماعی به عنوان برنامهای بلند‌مدت و پرهیز از اقدامات کوتاه مدت و مقطعی، درک درست از نقشه جهانی مسکن اجتماعی و شناخت ابعاد مختلف آن و واگذاری مسوولیت ساخت و اجرای مسکن اجتماعی به بخش خصوصی و نهادهای محلی(شهرداری‌ها) از دیگر مولفه های پیشنهاد شده برای اجرای درست نقشه جهانی مسکن اجتماعی است.
منبع خبر : دنیای اقتصاد