قیمت آپارتمان ـ نحوه ارزیابی و قیمت گذاری آپارتمان چند ساله در تهران

قیمت آپارتمان شهرک اندیشه

یک قطعه زمین به متراژ ۷۰۰۰۰ متر مربع (۷ هکتار) تفکیک شده به قطعات یک هکتاری و قابل تبدیل به قطعات ۱۰۰۰ ، ۵۰۰ ، ۲۰۰ و یا حتی ۱۰۰ متری موقعیت عالی برای احداث شهرک باغ ویلایی ـ دارای سند ششدانگ ـ سرمایه گذاری عالی و دارای سودآوری ۱۰۰% تضمینی



قیمت آپارتمان

برای خریداران و فروشندگان آپارتمان همواره این مسئله هست که نحوه قیمت گذاری آپارتمان چگونه است؟
در این نوشته شما را با نحوه قیمت گذاری آپارتمان در تهران آشنا می کنیم.
قیمت آپارتمان در اندیشه
گاهی برخی قیمت فروش آپارتمان تا 6 ساله را نوساز حساب می کنند.
اما قیمت گذاری حقیقی مثل فرمول زیر است.
ارزیابی قیمت آپارتمان
 
1- قیمت آپارتمان کلنگی (کمترین قیمت آپارتمان)
کمترین قیمت آپارتمان مربوط به آپارتمان کلنگی است. این قیمت نمی تواند از قیمت قدر السهم آن کمتر باشد. (در صورتیکه آسانسور داشته باشد و پهنه شهرداری مناسب داشته باشد)
قیمت قدر السهم چگونه محاسبه میشود؟
مثلا یک ساختمان 5 طبقه ساخته شده و 5 طبقه مفید 260 متری روی 500 متر زمین ساخته شده.
قیمت منصفانه زمین مثلا متری 7 میلیون تومان است.
قیمت زمین = 500 * 7 = 3500 میلیون در نتیجه قیمت هر متر مربع آپارتمان کلنگی در این ساختمان میشود:
قیمت زمین تقسیم بر (5*260) =2,692,000
مثال دیگر:
قیمت آپارتمان کلنگی در حالیکه روی زمین 500 متری 3 طبقه 260 متری مفید ساخته اند و قیمت واقعی و منصفانه زمین متری 7 میلیون است:
7*500 = 3500 میلیون تومان
260*3= 780 متر آپارتمان
3500 تقسیم بر 780 =4490000
حال اگر آپارتمان در طبقه 3 و فاقد آسانسور باشد و پهنه ساخت و ساز شهرداری آن اجازه سه طبقه ندهد مسلما قیمت زمین کمتر است نسبت به آن ملک در همان محل که اجازه ساخت 5 طبقه مفید روی پارکینگ دارد.
البته اگر در آن محله قیمت منصفانه کلنگی که بتوان 5 طبقه ساخت 7 میلیون باشد قیمت خانه کلنگی در همان محل اگر فقط مجاز به ساخت 3 طبقه باشد کمتر است و حدود3.5 تا 4 میلیون تومان است.
توجه کنید قیمت منصفانه خانه کلنگی آن است که برای سازندگان مشارکت کننده تمام میشود نه قیمت های نجومی.
برای دست آوردن قیمت منصفانه کلنگی به لینک زیر مراجعه کنید:
ارزیابی و قیمتگذاری خانه کلنگی در تهران
 
2- قیمت آپارتمان چند ساله
قیمت آپارتمان چند ساله مطابق با ضریب استهلاک آن حساب میشود.
آپارتمان یکساله مطابق با نوساز قیمت دارد و ضریب استهلاک دو سال اول صفر است.
استهلاک برج ها معمولا کمتر است و برخی برجهای خوش ساخت چند ساله و قدیمی در یک محله با قیمت آپارتمان نوساز در ساختمان 5 طبقه در همان محله برابرند.
از سال 2 تا سال 6 ضریب استهلاک نیم درصد است.
از سال 7 به بعد سالی 1 درصد استهلاک
مجموع استهلاک منهای 100 ضربدر قیمت نوساز تقسیم بر 100 قیمت ملک چند ساله خواهد بود.
قیمت آپارتمان فاقد آسانسور حدود 10 الی 15 درصد ارزانتر است.
قیمت آپارتمان فاقد پارکینگ سندی ارزانتر است مثلا حدود 50 در منطقه 5 تا 150 میلیون تومان در منطقه یک.
قیمت آپارتمان فاقد انباری مجزا ارزانتر است. (در بعضی مواقع قیمت هر متر انباری در زیرزمین معادل 50 درصد قیمت هر متر آپارتمان محاسبه و به قیمت آپارتمان افزوده میشود.)
مثلا نحوه محاسبه آپارتمان 15ساله درصورتیکه نوساز متری 7 میلیون قیمت داشته باشد:
قیمت یکساله: 7میلیون تومان هر متر مربع
سال 2 تا سال 6 مجموعا 4 سال استهلاک 0.5 درصد = 2 درصد
سال 7 تا 15 مجموعا 8 سال استهلاک 1 درصد = 8 درصد
جمع استهلاک = 10 درصد
100-10=90 درصد
در نتیجه قیمت آپارتمان 15 ساله در صورتیکه نوساز متری 7میلیون تومان باشد برابر است با:
7000000*90% =6300000
مثال دیگر:
قیمت آپارتمان نوساز متری 5میلیون تومان است
قیمت 8 ساله متری چند است؟
سال اول ضریب 0
سال 2 تا 6 = 2 درصد
سال 7 و 8 = 2درصد
مجموعا 4درصد افت قیمت
100-4=96
5000000*0.96= 4,800,000
در نتیجه قیمت آپارتمان 8 ساله در صورتیکه نوساز متری 5میلیون تومان باشد برابر است با: متری 4,800,000
همچنین باید در نظر داشته باشید عوامل زیر هم بر قیمت آپارتمان تاثیر دارد:
داشتن با نداشتن امکانات رفاهی درجه یک (پارکینگ سندی و تعداد آن ، آسانسور، انباری و متراژ آن)
نقشه و دیزاین
نور آپارتمان
مصالح بکار رفته در خود واحد آپارتمان
مصالح بکار رفته در مشاعات
سازه آپارتمان
موقعیت و محل ملک
نوع سند که وقفی است یا آزاد
منبع : مجله فن سالار

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.